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Utilitaires

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Le terme même de logement et de services communaux (logement et services communaux) a une origine soviétique. Au sens large, cela signifie toutes les infrastructures qui permettent aux gens de vivre ou de rester confortablement dans des bâtiments. Cela comprend l'approvisionnement en énergie, l'approvisionnement en eau, la ventilation, les ascenseurs, l'élimination des déchets et bien plus encore.

Dans les années soviétiques, l'État était impliqué dans tout cela. Mais maintenant, les gens ont la possibilité de s'unir et d'organiser leur vie de manière indépendante. Quelqu'un le fait bien, tandis que quelqu'un est embourbé dans les papiers, les lois, les audiences du tribunal.

Ils parlent constamment de la crise dans le secteur du logement, et elle est due en grande partie à de nombreux mythes. Les gens ne comprennent tout simplement pas à quoi ils sont confrontés, quels sont leurs droits et obligations.

Il n'est pas du tout nécessaire de choisir la méthode de contrôle de la maison. Ce mythe démystifie le Code du logement de la Fédération de Russie au paragraphe 2 de l’article 161. Il dit que les propriétaires de locaux tant résidentiels que non résidentiels dans un immeuble à appartements doivent non seulement choisir le mode de gestion de leur maison, mais même le faire. Ces fonctions peuvent être reprises par la société de gestion, HOA, ou vous pouvez quitter la direction directe.

La voix d'un locataire ne décide de rien. En ce qui concerne un immeuble à appartements, toutes les décisions sont prises lors des assemblées générales des propriétaires. Chaque vote est important, il peut devenir décisif et faire pencher la balance vers telle ou telle décision. Les gens pensent que rien ne peut être changé dans le système de logement et de services communaux. Cependant, vous pouvez influencer les commandes. Si vous ne faites rien, rien ne changera.

Les sociétés de gestion et les services du logement se sont engagés à augmenter les tarifs. Le gouvernement de la Fédération de Russie fixe et réglemente les tarifs de l'eau. Il y a le Service tarifaire fédéral, qui détermine le coût de détail de l'électricité et du gaz pour les fournisseurs de ressources. Au-dessus de ce niveau, les entreprises fournissant des ressources ne peuvent pas fixer un prix pour leurs marchandises. Le service du logement et la société de gestion ne sont que des intermédiaires entre les prestataires de services et les utilisateurs finaux. Selon la loi, ces organisations ne peuvent pas recevoir de profit financier en même temps. En fait, ce sont eux qui sont les plus proches du consommateur le long de la chaîne. Et toutes les augmentations de prix semblent provenir de ces organisations. En fait, ils diffusent souvent simplement les changements d'en haut. Ces organisations ne sont pas intéressées par la modification des tarifs.

L'organisation des associations de propriétaires entraînera une augmentation des tarifs des services publics. Pour cette raison même, de nombreux propriétaires ont peur de former un HOA, craignant une augmentation des tarifs. Mais, comme mentionné ci-dessus, les tarifs sont fixés plus haut et réglementés par le gouvernement. Les organes d'autonomie locale agissent conformément aux normes établies. À cet égard, la HOA ne peut agir que dans le cadre de règles strictes.

Les résidents eux-mêmes doivent changer les lumières de l'entrée. Les règles stipulent que toutes les réparations mineures des parties communes doivent être effectuées par la société de gestion. Nous parlons de remplacer ces mêmes ampoules, ainsi que les boîtes aux lettres, les fenêtres cassées, les poignées de porte, les mains courantes et les ferme-portes. Il n'est pas nécessaire pour le locataire d'entretenir la maison à ses frais et d'effectuer constamment des réparations mineures. La société de gestion reçoit déjà son paiement. Elle est en charge de l'élimination de divers dysfonctionnements liés à l'électrotechnique. Ce n'est pas seulement un changement d'ampoules, mais le remplacement des prises de courant, des interrupteurs, des disjoncteurs et des machines automatiques, des réparations mineures du câblage électrique, etc. Tout cela vaut également pour les pièces auxiliaires.

S'il n'y a pas de partenariat, les autorités de la ville devraient être responsables des tuyaux au sous-sol. Les tuyaux du sous-sol sont considérés comme des services publics courants. Par conséquent, les propriétaires de la maison en sont responsables. Le code du logement stipule qu'à partir du moment de la privatisation, le propriétaire s'engage à entretenir la propriété commune de la maison, à payer en temps voulu pour sa réparation et son entretien.

Les locaux non résidentiels d'un immeuble d'appartements appartiennent à la propriété commune. Les résidents peuvent se tromper en considérant les locaux non résidentiels de leur maison comme une propriété commune. Mais en même temps, les annexes et les locaux intégrés sont pour une raison quelconque considérés comme des biens personnels. Ces locaux non résidentiels peuvent être des objets indépendants appartenant à certaines personnes. La construction de tels locaux peut être envisagée même au stade de la conception de la maison, et leur finalité n'est en aucun cas liée à la propriété commune. Cela peut donc être la propriété d'une personne très spécifique.

Le président de la HOA peut émettre un prêt garanti par des appartements. Des présidents peu scrupuleux peuvent essayer de mettre en œuvre une telle idée. Cependant, l'enthousiasme s'estompera rapidement - ces personnes n'ont ni droits ni pouvoirs pour effectuer de telles transactions. La décision de contracter un emprunt ne peut être prise que sur la base d'une assemblée générale des résidents.

Les résidents doivent nettoyer eux-mêmes leurs paliers, conformément au calendrier établi. Cette croyance s'est nourrie en nous au fil des ans. Fatigués d'attendre qu'un bureau de logement virtuel nettoie l'entrée, les locataires fixent eux-mêmes l'horaire, sortent les poubelles et nettoient les sols. Au fil des décennies, tout le monde s'est habitué à cela. Cependant, légalement, une telle situation ne peut se développer que sous une condition rare. Les résidents doivent surveiller l'état de leur entrée, si cela est directement indiqué dans le contrat de service. Il doit être clairement indiqué que la HOA ne nettoie pas les entrées et les espaces communs. Si le contrat ne le dit pas, il doit alors prescrire la fréquence du nettoyage et une liste des lieux pour cela. Et si ce n'est pas le cas, ces paramètres sont tirés des «Règles pour la fourniture de services publics aux propriétaires d'immeubles à appartements», c'est-à-dire que la loi vient à la rescousse.

Le conseil d'administration d'une HOA peut comprendre soit des employés de la société de gestion, soit des représentants des autorités locales. Tous les membres de la société, y compris le conseil, doivent être les propriétaires des locaux de cette maison. C'est l'assemblée générale de ces personnes qui choisit son conseil d'administration sur la base des règles du code du logement. Ainsi, un étranger, n'étant pas le propriétaire de la maison, n'a tout simplement pas le droit d'entrer au conseil d'administration de la HOA, et encore plus d'en devenir le président. Les résidents pensent souvent que le président et l'ensemble du conseil sont des escrocs qui veulent simplement s'enrichir au détriment du loyer et des tarifs élevés. Cependant, il convient de rappeler que ces personnes ont été choisies par les propriétaires eux-mêmes et que personne n'a annulé la loi. Toute violation sera révélée lors du premier contrôle.

L'eau et la lumière peuvent être absentes par intermittence. Cette situation ne peut pas être considérée comme normale. Il existe des règles avec des délais maximums prescrits pour l'éventuelle absence de services. Si le délai est dépassé, vous pouvez exiger en toute sécurité un nouveau calcul. Ainsi, par exemple, de l'eau froide doit être présente 24 heures sur 24. L'électricité peut ne pas être disponible pendant un maximum de deux heures. La perte de fréquence ou de tension est généralement inacceptable. Toutes ces normes sont déterminées par le décret gouvernemental n ° 354 «Sur la fourniture de services publics aux propriétaires et aux utilisateurs des immeubles à appartements». Là, en annexe, toutes les normes pour le gaz, pour l'eau chaude et pour le chauffage sont précisées. S'il y a une déconnexion d'un service, ce n'est pas un problème pour le locataire. La responsabilité incombe entièrement à la société de gestion.

Vous devez supporter un ascenseur sombre avec une odeur désagréable. Du point de vue de la logique, il est clair que cette situation n'est pas correcte. Idéalement, l'ascenseur devrait avoir un éclairage adéquat et être propre. Il ne devrait y avoir aucune odeur d'urine dedans. Le contrat de gestion d'un immeuble à appartements stipule généralement que l'ascenseur doit être lavé tous les jours. Il est interdit de publier des annonces, de faire des inscriptions. Tous ces employés de la société de gestion devraient frotter et gratter. Vous ne pouvez pas supporter l'état dégoûtant de votre ascenseur. Vous devez vous battre pour vos droits.

De l'eau rouillée peut bien couler du robinet, ce qui s'explique par un mauvais sol. Selon la loi fédérale sur l'approvisionnement en eau et l'évacuation des eaux usées, les organisations fournissant de l'eau froide sur la base d'un système centralisé sont tenues de fournir de l'eau potable à l'utilisateur final. Ici, les normes sanitaires entrent en jeu, établissant des normes de couleur, d'odeur, de turbidité et de goût. L'eau ne peut pas être rouillée. Sa couleur et son odeur indésirables indiquent qu'il est temps de changer les tuyaux intérieurs ou le système de purification d'eau de la ville. Le sol n'a clairement rien à voir avec cela, mais la société de gestion a quelque chose à faire.

Personne n'est responsable de la vie des résidents de l'extérieur, le reste doit payer pour eux. L'entrepreneur, représenté par le Code pénal, la coopérative d'habitation ou la HOA, peut obtenir des données sur les personnes résidant temporairement dans un immeuble résidentiel qui n'y sont pas enregistrées en permanence. Ensuite, il est tout à fait réaliste d’élaborer une loi établissant le nombre de ces citoyens. Sur sa base, l'artiste peut contrôler le nombre de personnes vivant dans le logement. Et si la salle n'est pas équipée de compteurs d'eau et de lumière, rédigez un acte sur l'utilisation de ces ressources par le nombre établi de citoyens. Un exemplaire est transmis au propriétaire et dans les trois jours l'acte est transmis aux organes des affaires intérieures ou à la sphère du contrôle des migrations. Vivre sur le lieu de séjour sans enregistrement conformément au Code de la Fédération de Russie entraîne une sanction administrative. Il est donc possible et nécessaire de lutter contre de nombreux immigrants clandestins qui ne paient pas pour les services publics.

Si vous ne soumettez pas les relevés de compteurs à temps, les frais seront facturés conformément aux normes. C'est un point de vue évident, mais ce n'est que partiellement correct. Bien sûr, il est préférable de soumettre des témoignages à temps, ainsi que d'effectuer des paiements. Si, pendant la période de facturation (généralement un mois), le consommateur ne donne pas les lectures de son compteur, alors pendant les six mois suivants, les frais seront facturés en fonction de la consommation mensuelle moyenne. Et alors seulement, si les lectures n'apparaissent pas, les frais commenceront à être facturés conformément aux normes.

L'entretien et la maintenance de la maison sont une seule et même chose. Les fonds alloués à l'entretien du logement comprennent également les dépenses pour l'exécution des travaux de maintien de la maison dans un état approprié, ainsi que les dépenses pour l'élimination des situations d'urgence. Habituellement, il s'agit de réparations mineures avec remplacement de pièces, nettoyage, élimination des ordures, assainissement du sous-sol, inspection de l'équipement intérieur. La liste minimale de ces travaux et services est approuvée par décret gouvernemental. Les réparations actuelles prévoient des travaux plus sérieux. Cela peut être le remplacement de l'allée, la rénovation de l'allée, l'installation de nouveaux lits au sous-sol.

Un compteur d'eau général de la maison n'est pas nécessaire, la consommation d'eau n'en dépend en aucun cas. Si un compteur domestique commun n'est pas installé dans la maison, la maison sera facturée selon les normes de consommation. Aujourd'hui, il est de 250 litres par jour et par personne. Si les propriétaires estiment en fait consommer moins, ils devraient envisager d'installer des systèmes de comptage individuels. Mais pour réaliser de réelles économies, un compteur domestique commun est toujours nécessaire. Son installation permettra de résoudre les litiges pouvant survenir entre la société de gestion et les fournisseurs concernant les volumes de consommation. Il est avantageux pour les propriétaires d'équiper leurs locaux et leurs maisons en général de systèmes comptables. Ils n'économiseront pas seuls, mais ils pourront motiver les habitants à consommer efficacement les ressources.

La société de gestion peut facturer des paiements supplémentaires pour la rénovation de l'immeuble sans l'accord préalable des locataires. Les paiements ne peuvent être calculés que sur la base d'une décision de l'assemblée générale des locataires d'effectuer les réparations. Si 2/3 d'entre eux sont contre, aucun paiement supplémentaire ne peut être perçu. Mais si nous ne parlons pas de réparations cosmétiques ordinaires, mais des principaux systèmes de survie, dont la panne entraîne une défaillance de la fonctionnalité du bâtiment et un danger pour les résidents, alors les propriétaires sont obligés en assemblée générale de décider de la réparation et des sources de son financement. Les travaux seront réalisés par la société de gestion, en indiquant les volumes avec un devis.

Il est impossible de prouver le fait de fournir des services publics de qualité insuffisante. Les propriétaires de locaux d'habitation sont parfois confrontés à une situation où ils reçoivent des services de qualité insuffisante, et toutes leurs revendications sont ignorées par la société de gestion ou HOA. En fait, la procédure pour établir le fait de la fourniture de services publics de mauvaise qualité est simple et aussi spécifique que possible. L'heure de l'inspection est fixée au plus tard 2 heures après réception d'une réclamation du consommateur. Si la HOA ou le Code pénal ne vérifient pas dans le délai spécifié, le consommateur a le droit de rédiger son propre acte de vérification de la qualité des services fournis en l'absence de l'entrepreneur. Le document est signé par deux consommateurs et le président du conseil de la maison (s'il existe un code pénal) ou le président de la HOA ou de la coopérative.

Les frais de révision seront inscrits sur une ligne distincte. Personne ne garantit que cet argent sera utilisé aux fins prévues. Les fonds reçus des propriétaires pour le fonds de réparation d'immobilisations ne peuvent être utilisés qu'à ces fins. L'utilisation de l'argent à d'autres fins, y compris pour les dépenses professionnelles, la rémunération du travail n'est pas autorisée. Les autorités financières contrôlent cela. Les articles 172 et 186 du code du logement définissent un système de contrôle du remplissage du fonds de réparation d'immobilisations. Un rôle important est joué par les organes de surveillance de l'État, ainsi que par les conseils des immeubles à appartements, les conseils des associations de propriétaires, les coopératives d'habitation, ZhK. Les autorités locales doivent contrôler l'utilisation des fonds, accepter le travail en signant des actes.

Tous les locataires contribueront au fonds de réparation des immobilisations. En conséquence, le coût du logement augmentera pour tout le monde. Les contributions pour les réparations majeures ne devront pas être payées par les propriétaires des locaux reconnus comme urgents, dans les maisons à démolir ou à reconstruire, dans les logements situés sur un terrain, pour lesquels une décision a été prise de se retirer pour les besoins de l'État. Jusqu'à ce stade, les frais sont attribués, puis ils peuvent être utilisés pour la démolition ou la réinstallation. Le reste des fonds doit être retourné.

La gestion de la maison est une tâche simple. Ce mythe remonte aux années 1920 et 1930. On pense que cette occupation est indigne d'un véritable intellectuel et professionnel. Certains pensent même que les gens sont engagés dans le logement et les services communaux uniquement parce qu'ils ne peuvent rien faire d'autre. Cependant, beaucoup sont venus dans cette région depuis d'autres domaines - de la science, de la construction, de l'armée, de la médecine. Les techniciens et les humanitaires qui ont travaillé dans la HOA pendant au moins un an démystifient avec confiance le mythe. La gestion d'un immeuble à appartements n'est pas une tâche facile. Le gestionnaire doit être à la fois un économiste et un psychologue, un ingénieur et un agent de commercialisation, un avocat et un estimateur, un constructeur et un agent du personnel. Y a-t-il autant de spécialistes polyvalents capables de faire face à une telle variété de tâches? Combien doivent-ils payer alors? Évidemment moins que ce que les managers obtiennent.

Vous pouvez gagner beaucoup d'argent dans la gestion immobilière. Après avoir lu plusieurs chapitres du Code du logement ou de la Résolution du gouvernement de la Fédération de Russie n ° 354 sur la fourniture de services publics aux résidents d'immeubles d'habitation, l'illusion de revenus faciles disparaîtra. De plus, le gérant sera toujours à la vue des résidents. Beaucoup le soupçonneront probablement de vol - telle est la nature humaine. Et les agences de recrutement offrent un tel niveau de salaires qu'il n'y en a pas beaucoup qui le souhaitent.

Fournir des logements et des services communaux est une activité rentable.Il convient de rappeler que ce domaine est l'un des plus orientés socialement. Les autorités peuvent être comprises - il est impossible pour le logement et les services communaux de constituer l'essentiel du panier de consommation. En revanche, il s'avère que la plupart des immeubles à appartements sont desservis à des tarifs communaux dictés par le haut et pas toujours économiquement justifiés. Et les sociétés de gestion doivent travailler dans les conditions du marché, y compris payer le travail des entrepreneurs. Le niveau de revenu ne stimule guère les affaires Lors de la gestion d'immeubles résidentiels de classe économique, il n'est pas nécessaire de parler de rentabilité.

L'État indemnise les citoyens à faible revenu pour les tarifs élevés du logement et des services communaux. Il existe une loi selon laquelle le montant total des paiements pour un appartement ne peut dépasser 22% du revenu familial total. Sinon, les propriétaires ont droit à une subvention. En pratique, l'obtenir en rassemblant tous les documents nécessaires est assez difficile. Les personnes âgées souffrent en particulier, qui ne connaissent peut-être pas leurs droits, et il leur est tout simplement difficile de se tenir dans des files interminables. Ils préfèrent manger moins bien, mais payer leur loyer à temps.

Toutes les questions sont détaillées dans la législation sur le logement. Le nouveau code du logement est apparu en 2005. Dans l'ensemble, il s'agissait d'un document progressif, qui n'évitait cependant pas les contradictions et les erreurs. Presque chaque année, la Douma d’État adopte des amendements, mais non seulement ils n’éliminent pas le problème, mais produisent de nouvelles questions. Chaque amendement est si incompréhensible qu'il ferme à peine un trou dans le Code. Et étant donné la nature générale non systématique du logement et des services communaux et de la législation nationale, l'émergence d'une telle spécialisation en tant qu'avocat-travailleur du logement n'est pas surprenante. Une personne ordinaire ne peut plus comprendre les lois, les règlements et les actes. Au départ, les autorités ont essayé de protéger les intérêts des citoyens, mais tout s'est avéré exactement le contraire. Les dernières réglementations sont si strictes que les organisations respectueuses des lois ne peuvent tout simplement pas fonctionner normalement. Et les hommes d'affaires insolents continuent d'ignorer la loi, arnaquant les propriétaires.


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